El aumento de los costes de construcción de nuevos almacenes y los precios del suelo han provocado unos costes de sustitución récord, de manera que los promotores suben los alquileres para estimular la oferta. Es una de las conclusiones del último estudio de Prologis, que señala como culpable de esta situación a una demanda récord debida a la mayor fortaleza de la economía y al auge del comercio electrónico.
También influye que los retailers estén incrementando sus inventarios para asegurarse de que los clientes reciban sus productos a tiempo. En paralelo, la mayor dificultad de conseguir materiales, la escasez de mano de obra y de suelo han ralentizado el ritmo de finalización de los nuevos proyectos. “Como esta ola de intensa demanda choca con una oferta limitada, la cantidad de espacio logístico disponible ha caído a mínimos históricos”, según los analistas de la promotora inmologística.
En consecuencia, un nuevo edificio logístico es hoy más caro que nunca debido a la conjunción de tres factores: los materiales, cuyo precio se ha incrementado en 2021 un 40% en EEUU y un 18% en Europa; el suelo, que lo ha hecho un 50% en EEUU y un 40% en Europa; y la mano de obra, que durante la pandemia se ha visto afectada por la escasez de trabajadores en la construcción y la subida de salarios para retenerlos.
Además de la falta de personal, los costes de construcción suben porque los proyectos tardan más en completarse. Esto se debe a los mayores obstáculos normativos, a los retrasos en el suministro de los materiales, y también al tamaño y a la complejidad de los edificios logísticos actuales. Los almacenes son hoy “más sofisticados que nunca”, señala el informe. Entre las peticiones más habituales destacan las opciones de energía renovable, los servicios interiores y exteriores y las opciones de infraestructura para la automatización y otras tecnologías.
La demanda contenida (efecto secundario del fuerte consumo y de la necesidad de las cadenas de suministro de asumir mayores volúmenes de comercio electrónico y acumular inventarios resilientes) debería mantener las tasas de disponibilidad más o menos en mínimos históricos, incluso a medida que aumenten las entregas.
La inflación podría seguir ejerciendo presión al alza sobre los alquileres, al aumentar el coste de construcción de nuevas instalaciones. Además, hay más clientes dispuestos a pagar por el espacio adecuado. Actualmente, las principales empresas de internet gastan alrededor de 100 pb de sus ingresos en alquileres logísticos, frente a los 25-35 pb de las cadenas de suministro tradicionales de hace 10 o 20 años.
En conjunto, estas tendencias implican que los clientes se enfrentarán a unas “condiciones difíciles para conseguir espacio y tendrán que planificar con antelación”.
