Málaga presenta actualmente un stock de suelo logístico de 537.000 metros cuadrados, por detrás de ciudades como València (4,1 millones de metros cuadrados), Zaragoza (2,5 millones), Sevilla (1,8 millones), Bilbao (2,7) o Alicante (0,9). Sin embargo, se espera un aumento significativo en 2023 por la entrega de proyectos a riesgo, tanto en la capital como en Cártama y Antequera.
El sector logístico en Málaga atrajo una contratación de 26.500 metros cuadrados en 2021 según datos de CBRE. Las áreas de Trevenez y Gualdahorce concentraron el 80% de las operaciones. Para Fernando Corrales, director de industrial y logística de CBRE Andalucía, “los operadores logísticos exigen unos estándares de calidad mínimos, que no existen actualmente en la ciudad y que tendrán cabida en los nuevos proyectos en desarrollo. Además, la falta de espacios de calidad acelera el interés de fondos de inversión especializados en logística para adquirir suelo finalista y con desarrollo urbanístico”.
Málaga tiene un escaso producto disponible si se compara con otras ciudades españolas. La tasa de disponibilidad es del 2,4%, con naves cada vez más obsoletas. Las áreas con más espacios disponibles son Gualdahorce, seguido de Trevenez y CTM. La falta de grandes suelos finalistas en Málaga capital para desarrollo logísticos a corto plazo potencia la aparición de nuevos desarrollos en parques logísticos. En estos puntos se eleva la calidad del producto, alineado con las necesidades de la demanda.
Un 84% de la demanda logística en Málaga está concentrada entre el primer y segundo anillo, desde el centro de la ciudad hasta un máximo de 30 kilómetros. Además, la demanda media en esta localidad se sitúa entre 3.000 y 5.000 metros cuadrados.
En muchos casos, y durante 2021, se han desarrollado productos a medida para operadores paqueteros, ecommerce y logísticos, que junto al aumento de los costes de construcción y del suelo, ha impulsado el crecimiento de las rentas a nuevas cotas de mercado. El aumento de valor en las rentas prime se mantiene estable en corto y medio plazo en torno a 5,5 euros/m2 para logística y 6,5 euros/m2 para rentas prime de cross-dock.
Respecto al precio de suelo urbano, los valores se sitúan en torno a los 310 euros/m2. Los precios más altos se encuentran en Travenez (400 euros/m2) y Guadalhorce, seguido de PTA, Fahala y Antequera (160 euros/m2).
Rentabilidad logística
Málaga presenta yields atractivas para el mercado inversor, y aunque en los últimos años se han registrado pocas operaciones de inversión en Málaga, se mantiene el interés de los grandes fondos de inversión logística en producto core y value add en rentabilidades por debajo del 5,2-5,5%.
“Málaga es una localidad que está despertando el interés de inversores en el sector logístico, y que ha traído la aparición de nuevos desarrollos de calidad en la zona. Es una ciudad con futuro y que sabrá seguir posicionándose como un referente para poner en marcha nuevos proyectos logísticos”, ha explicado Rosa Madrid, directora de Andalucía de CBRE España.
