La demanda del mercado logístico de Catalunya seguirá insatisfecha en 2023, al igual que este año, una situación a la que los operadores ya están habituados. Para hacer frente a este apetito inversor que desborda la oferta existente, los promotores inmologísticos reclaman mayor colaboración con la administración para transformar suelo y darle uso logístico.
Así se ha puesto de manifiesto en el VII Foro Logístico Savills Barcelona, que ha reunido a los principales actores del sector en la comunidad para abordar los principales indicadores y tendencias del mercado logístico en Catalunya, España y Europa.
El encuentro, moderado por Anna Gener, CEO de Savills en Barcelona, ha contado con la participación de Ignacio García (Goodman), Joan Lacosta (VGP Spain), Cristian Oller (Prologis), Juan José Vera (Montepino), Xavier Novell (Logicor), Luis Lázaro (Merlin), Oscar Heras (GLP), Santi Clapé (Clapé Group), Gustavo Cardozo (Panattoni), Felipe Palanca (Segro), Javier Mérida (P3 Logistic Parks); y por parte de Savills, Antonio Montero, Gloria Valverde y Miquel Peña.
Con una absorción que se estima alcance los 700.000 metros cuadrados a cierre de 2022, el 70% de la nueva superficie está comprometida antes de que termine su construcción, ya sea en régimen de alquiler, proyectos llave en mano o de autopromoción, lo que revela el dinamismo del sector. En este sentido, Savills calcula que en 2022 se habrán incorporado unos 600.000 metros cuadrados adicionales de nueva oferta, cifra que se repetirá en 2023.
Catalunya prevé cerrar 2022 con una oferta superior a los 9,5 millones de metros cuadrados construidos, un 34% por encima de la media de los últimos ocho años.
Aun así, los niveles de disponibilidad en Catalunya se mantienen especialmente bajos (un 2%), y sumando el pipeline actual solamente se alcanzaría el 3%. A pesar de que el aumento de stock es positivo, no es suficiente.
¿Seguirá creciendo Catalunya sin suelo disponible?
“Ante esta escasez de oferta, cada vez se ven más usuarios que invierten en suelo en desarrollo, incluso cuando este necesita actualizaciones en materia de uso”, ha señalado Valverde.
Para hacer frente a la endémica falta de suelo de la comunidad, los expertos reclaman una mayor colaboración con la administración pública para crear nuevo suelo logístico y remodelar y actualizar el stock actual, que en buena parte está obsoleto. Para Anna Gener, “es necesario cambiar la percepción del segmento y explicar la logística del siglo XXI como un sector clave para no perder oportunidades de desarrollo económico”.
Según Savills, a cierre del tercer trimestre del presente ejercicio, el volumen total de inversión en logística en España llegó a los 1.800 millones de euros. Catalunya concentra el 34% de las operaciones, el doble que en el mismo periodo de 2021.
A pesar de que la subida de los tipos esté obligando a ajustar los valores de los activos, las yields en el mercado logístico español prime están alrededor del 4,75%.
Un mercado con buenas previsiones
Actualmente, las contrataciones de más de 20.000 metros cuadrados representan prácticamente el 50% de la contratación global y la tendencia es que cada vez se firmen operaciones de mayor volumen. Los invitados a la sesión han destacado que la demanda de suelo logístico en Catalunya no solo está muy ligada a sectores más extendidos como el ecommerce o la distribución, sino también a otras industrias como la automoción, el I+D+i y los centros de datos, lo que refuerza el atractivo del segmento.
En relación con las rentas, debido a la tensión existente entre oferta y demanda, estas han experimentado un incremento en los últimos meses, que ha podido alcanzar el 9% en algunos casos. La situación está provocando que cada vez se desdibuje más la diferencia de rentas entre las ubicaciones prime y el resto de localizaciones.
Mirando a futuro, el foro reunido por Savills considera que en 2023 se mantendrá un buen ritmo de contratación en el mercado logístico de Catalunya y la absorción seguirá siendo positiva gracias a la entrega de nuevos desarrollos. Las rentas seguirán aumentando debido a la escasez de producto y se ajustarán las yields como consecuencia de la elevada liquidez en el mercado.
Para los participantes en el debate, el logístico no solo tiene por delante un futuro prometedor por el propio negocio, sino también por su potencial para crear energía verde con instalaciones en las cubiertas de los edificios. De hecho, el 25% de los inversores solo se plantea adquirir activos logísticos que cumplan con criterios ESG.
