La inversión en el mercado logístico en España superará los 1.900 millones de euros para el cierre del año, lo que supone un 6,3% por encima del volumen registrado en 2021, sin contar los activos incluidos en la operación del porfolio Montepino.
La novedad en 2022 es la ampliación del mapa de la inversión institucional en el mercado logístico. Los datos de Savills señalan una apertura en cuanto a las localizaciones preferidas por los inversores. Los mercados principales de Madrid y Catalunya acaparan el 69% del volumen y el 54% de los activos transaccionados, pero se ha registrado un incremento de las inversiones logísticas en València, Sevilla, Bizkaia y Zaragoza, que hasta el momento no habían sido prolíferas en este sector. También en zonas más descentralizadas, como Burgos o Galicia.
Las constantes subidas de los tipos de interés han provocado un encarecimiento de la financiación, que ha derivado en un incremento de los niveles de rentabilidad. Así, las rentabilidades se sitúan a cierre del tercer trimestre en el 4,7% en activos prime y en el 5,7% en el mercado secundario.
El mayor volumen de la inversión en el mercado logístico español procede de capital internacional: el 52% de EEUU y el 16% de Singapur, dada la fortaleza del dólar.
De cara a 2023, Antonio Montero, director de industrial y logística afirma que “el mercado logístico español seguirá ocupando dentro de Europa un lugar predilecto para los inversores en la medida en que el ajuste de precios se lleve a cabo de una manera ágil”.
Más de un millón en Madrid
En Madrid, entre enero y octubre se contrataron más de 817.000 metros cuadrados y se firmaron 69 operaciones de superficie logística en Madrid. En base a estas cifras y al tamaño de algunas de las operaciones cerradas en el último trimestre, las expectativas para el cierre del año sobrepasan el millón de metros cuadrados, en niveles récord.
La oferta muestra un importante ajuste a la baja desde finales de 2021, pasando del millón de metros cuadrados disponibles, a los algo más de 767.000 metros cuadrados a cierre del tercer trimestre. Este ajuste se traduce en un descenso de la oferta del 36% tras un aumento del 3% en el número de operaciones.
La nueva oferta estimada para 2022 en Madrid se ha ido reduciendo a lo largo del año hasta un 40% respecto a las previsiones iniciales, en torno a 900.000 metros cuadrados. Este ajuste se debe a los proyectos aplazados por la demora en la entrega del material de construcción y el incremento en los costes, lo que ha generado un aumento significativo en la previsión de nueva oferta para 2023 y 2024.
De acuerdo con la consultora, los nuevos proyectos incorporados hasta finales de septiembre elevan el stock hasta los 11,9 millones de metros cuadrados y la disponibilidad en la región es del 6,4%. En este contexto, las rentas prime han mostrado un ligero crecimiento del 2% y la renta media de cierre ha registrado un incremento del 5,3% interanual hasta octubre.
Falta suelo en Catalunya
La consultora prevé que la absorción en el mercado logístico de Catalunya alcance los 700.000 metros cuadrados a cierre de 2022 tras cerrar el tercer trimestre en 585.000 metros cuadrados. Si bien los datos suponen menor volumen de absorción en la comparativa interanual tras el récord de 2021, las cifras son positivas dada la baja disponibilidad en el mercado, inferior al 2%, y se mantienen en parámetros similares a los registrados entre 2017 y 2019.
Para 2023, se estima una entrada de nueva superficie significativa con 640.000 metros cuadrados, de los que el 35% ya está prealquilado. Mientras tanto, la renta prime registra un crecimiento interanual del 7%, motivado por la escasez de producto y la renta media de cierre mantiene la tendencia al alza, situándose en 5,8 euros por metro cuadrado y mes.
Más contratos en València
La contratación logística en València cerrará en torno a los 380.000 metros cuadrados en más de 50 operaciones, según las previsiones de Savills, habiendo sobrepasado ya el total de contratos alcanzados en 2021. La actividad por zonas mantiene la tónica en cuanto a la preferencia de ubicaciones: la primera corona ha acaparado el 92% de las operaciones y el 69% de la superficie contratada.
La tasa de disponibilidad se sitúa actualmente en el 2%. La estimación de nueva oferta para 2023 se sitúa en casi 500.000 metros cuadrados, dato que se ha visto incrementado con proyectos aplazados de 2022. Del total para 2023, el 56% ya está comprometido.
El dinamismo andaluz
Andalucía está ganando peso en el mercado logístico español. La contratación en el acumulado hasta octubre en Sevilla y Málaga, los hubs principales, se sitúa en torno a 125.000 metros cuadrados distribuidos en 14 operaciones, en su mayoría concentrada en los proyectos de nueva construcción, agotando la oferta de producto nuevo existente.
La principal diferencia respecto a años anteriores es que más del 70% de la contratación se ha firmado en naves nuevas, lo que a su vez demuestra una importante actualización del parque logístico andaluz. Las operaciones se han focalizado en Sevilla y su área de influencia. También se han registrado picos de notable actividad en Málaga, Jaén y Cádiz.
Savills estima una tasa de disponibilidad por debajo del 10%, con producto obsoleto en gran medida. El impulso de la economía andaluza ha consolidado la confianza de inversores y promotores, que están abordando proyectos desde el desarrollo de suelos para solventar la falta de producto logístico terminado en los mercados más demandados.
