La escasez de suelo logístico no se reparte de manera equitativa en el territorio. Según CBRE, actualmente la Zona Centro (Madrid) acapara 2,5 millones de metros cuadrados de suelo finalista disponible. Le sigue Sevilla, con 1,86 millones de metros cuadrados; Zaragoza (un millón), Málaga (825.000), País Vasco (266.000), Alicante (230.000) y València, 200.000. Cierra el ranking de suelo finalista disponible Catalunya, que apenas cuenta con 170.000 metros cuadrados, 20 veces menos que la Zona Centro.
La gestión urbanística también se ha visto reactivada, provocada por la misma falta de suelo finalista, e incitando a los promotores a buscar nuevas oportunidades a medio y largo plazo. Por lo que respecta al suelo con gestión urbanística pendiente, en primer lugar se sitúa igualmente la Zona Centro (Madrid), con 12 millones de metros cuadrados; seguida de Sevilla (5,08 millones), València (1,6 millones), Catalunya (900.000), País Vasco (815.000), Málaga (492.000), Alicante (110.000) y Zaragoza (100.000).
El sector logístico se ha consolidado como el mercado de moda para los inversores nacionales e internacionales. Según Alberto Larrazábal, director de industrial y logística de la consultora, “se ha convertido en un sector refugio, que provoca un auge en la demanda de suelo, un elemento indispensable para el crecimiento y desarrollo de la logística, que vuelve a ser un bien escaso en ciertos mercados”.
Las operaciones en el mercado logístico español y la demanda de suelo siguen en auge, con especial foco en el ecommerce. Así se desprende del último Informe de Suelo Industrial & Logístico de CBRE.
“El ecommerce, por sus necesidades de espacio y sus especificaciones de almacenaje y distribución, está influyendo en la modificación de los parámetros urbanísticos. Por ello, determinados ámbitos están reconvirtiendo tanto su distribución como su normativa en favor de la inmologística, con una mayor demanda de automatización y almacenamiento en altura. Esto implica que empresas con actividad productiva o manufacturera tengan dificultad en encontrar ubicación en el entorno de las ciudades y necesiten buscar suelo en la periferia lejana”, añade Larrazábal.
Principales operaciones
En España, las operaciones de mercado cerradas en 2021 superaron los 612 millones de euros, repartidos principalmente entre Catalunya (175 millones) y la Zona Centro (Madrid) (120 millones). Las localizaciones preferidas por los operadores logísticos son el Vallès y el corredor del Henares. Les sigue País Vasco (89 millones), València (58 millones), Zaragoza (45), Málaga (31), Sevilla (7,4) y Alicante (7).
Entre las operaciones más relevantes en suelo industrial desde 2018 figuran Madrid-Alcalá (45 millones), Madrid-Pegaso (37 millones), Guadalajara-Marchamalo (30 millones), Toledo-Illescas (27 millones), Málaga-Interlhorce (26 millones), Madrid-Villaverde (15 millones), Barcelona-Santa Perpetua (15 millones), Sevilla-Alcalá de Guadaira (10 millones).
La media de operaciones en alquiler y venta entre 2018 y 2021 fue de un 42,8% en transporte y distribución, con más de 100 transacciones; de un 35% en el segmento de retail trade y ecommerce, más de 80 transacciones; y del 21% en producción y manufactura, con más de 30 transacciones.
Los precios, también al alza
Se observan incrementos generalizados de los precios medios en las principales plazas, desde 2020 hasta 2022. En la Zona Centro se aprecian incrementos de precios en el Arco 1 del 33% hasta 2022. La subida en el Arco 2 desde 2020 a 2022 fue del 64%. Sin embargo, en el Arco 3 los incrementos de precios fueron más lineales. Barcelona tiene incrementos de un 29% en el Arco 1, del 33% en el Arco 2 y del 106% en el Arco 3 de 2021 a 2022.
“Sigue existiendo carestía de suelo finalista, por lo que se reactiva la gestión urbanística de cara a buscar nuevas oportunidades a medio/largo plazo. Se necesita una clara necesidad de mejora, por parte de las administraciones de una nueva legislación que garantice la transformación urbanística del suelo. Eliminando trámites burocráticos y dando agilidad en los plazos, y a su vez garantizando seguridad jurídica, de manera que se reduzca el coste inmobiliario del producto final”, concluye Larrazábal.
