El valor de los activos inmobiliarios logísticos, living, retail, y oficinas han registrado una importante corrección en 2022, especialmente acusada en la segunda mitad del año, en un ejercicio marcado por un contexto macroeconómico inestable que ha propiciado un cambio de tendencia en el segundo semestre.
Dentro de los activos de los sectores patrimonialistas tradicionales, el valor de los logísticos ha sufrido en el segundo semestre de 2022 la mayor corrección, concretamente un 6,8%.
Así se desprende de los datos relativos al cuarto trimestre del Índice CBRE, desarrollado por el área de valuation & advisory services de la consultora. Este índice muestra la evolución de las valoraciones de los activos de sociedades cotizadas.
Según Fernando Fuente, de CBRE España, “la corrección se ha dado especialmente en el segundo semestre, momento en el que se produjo un cambio de tendencia desde el repunte de las rentabilidades objetivo y subida de tipos, cuando veníamos de un primer semestre de comportamiento plano o positivo. La situación macroeconómica ha provocado ajustes en todos los productos. El ajuste en las valoraciones de los activos inmobiliarios coincide con un contexto macroeconómico y geopolítico convulso que no ha impedido que logístico, living, retail y oficinas hayan tenido un buen comportamiento en 2022, si bien la actividad transaccional se ralentizó en la última parte del año”.
A nivel estatal, por segundo año consecutivo, el sector logístico registró récord de demanda, cerrando 2022 con un total de 2.820.000 metros cuadrados de contratación logística.
El dinamismo del mercado ha llevado a que la tasa de disponibilidad continúe bajando hasta el 6,7%, frente al 7,5% del año pasado. En términos de inversión, se registró la cifra más elevada de los últimos 10 años, con más de 2.300 millones de euros, un aumento del 7% respecto a 2021. No obstante, el dato del último trimestre del año (277 millones) estuvo muy por debajo de ejercicios anteriores.
Escasez de producto
La renta prime mejora debido a la fortaleza de la demanda y la escasez de producto. En el último trimestre de 2022, en la Zona Centro ha sido de 6,25 euros por metro cuadrado y mes (8,7% más que en 2021), y en Catalunya se ha situado en 7,75 euros (3%). Esta tendencia se ha mantenido también en otros mercados como Sevilla y València. En cuanto a las rentabilidades prime, se ha vivido una descompresión de yields hasta alcanzar el 4,75%. Para 2023 las previsiones apuntan a cierta estabilización entre el 5% y 5,2%.
Según las previsiones de CBRE, en 2023 será difícil igualar los volúmenes de inversión de los últimos años, aunque las expectativas son favorables debido a la elevada demanda de espacio logístico y a la consolidación del ecommerce. En términos de operaciones, en el último año se observaron varias relativas a producto mid caps por parte de inversores internacionales y la tendencia será al alza en 2023.
